比如2013年71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心，2013年26亿元出售广州西城都荟广场，2014年72亿元出售北京盈科中心，

那么李嘉诚为什么选择在2013年开始抛售内地的房地产呢？因为北京2013年4月份的售租比情况，平均售租比为561，已经大于540了，

当然李嘉诚抛售内地的房地产以后，内地的房地产又涨了2017年，北京的收租比已经在1000左右了，2020年也在900左右，

虽然李嘉诚没有卖到最高位，但是这不重要，他有自己的买入和卖出标准，他按自己的标准执行就行了，他要做的就是赚到自己应该赚到的那部分钱，至于是不是卖的最高点那并不重要，

没有人知道最高点在哪里，最高点永远出现在下地之后。

我们实现财务自由也是一样的，我们只在符合买入标准的时候买入，然后在符合卖出标准的时候卖出，我们不用在意买的是不是最低价，卖的是不是最高价，因为这对实现财务自由根本没有任何的意义，我们永远只赚我们自己认知的钱，因为认知在哪里，利润就在哪里，

为了让房地产投资变得更简单，我们会使用一些房地产投资分析的工具，

房地产投资分析工具包括。房地产资产负债表，房地产现金流量表，房地产买卖的关键指标，这三个工具能帮助我们更好的分析想要投资的房地产和正在持有的房产，这三个工具分别是《房地产资产负债表》、《房地产现金流量表》、《房地产买卖的关键指标》这三个表格，

接下来就用这三个工具演示一下如何进行房地产投资分析？

假如张三在2023年9月8日看上一套房子，这个房子的情况是这样，2室1厅，精装修65平，房龄10年，小区空置率为10%，房价3万元一平，成交价195万，评估价180万，

出租出去月租金9000元，物业费每月50元，房屋保险费每年1800元，平均每月150元，房屋维护费平均每月约100元，

贷款比例为180万的70%，贷款金额为126万，贷款期限25年，贷款利率4.9%，等额本息还款，每月还款金额为7293元，

首付金额69万，契税为网签价的1%，以评估价估算大概为1.8万，中介佣金为成交价的1%为1.95万，其他费用忽略不计，

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那么这套房子张三能否投资，我们可以用这三个工具分析一下，

首先我们打开《资产负债表》